PPh atas Kontrakan Bukan Pajak Baru, Apa Bedanya dengan Rumah Kos?

Oleh: Muhammad Rifqi Saifudin, pegawai Direktorat Jenderal Pajak

Topik pajak kontrakan kembali menarik perhatian. Sebagian masyarakat mengira pemerintah akan mengenakan jenis pajak baru kepada pemilik kontrakan. Padahal, dalam konteks pajak pusat, yang menjadi objek bukan kepemilikan rumah kontrakan, melainkan penghasilan yang diterima atau diperoleh pemilik dari kegiatan menyewakan tanah dan/atau bangunan.

Ketentuan tersebut bukan aturan baru. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan (PP 34/2017) telah berlaku sejak 2 Januari 2018 sampai saat ini. Artikel ini membahas Pajak Penghasilan (PPh) sebagai pajak pusat, bukan Pajak Bumi dan Bangunan atau pajak daerah atas jasa perhotelan.

Penghasilan Kontrakan Dikenai PPh Final 10%

Pasal 2 ayat (1) PP 34/2017 mengatur bahwa penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan, baik sebagian maupun seluruh bangunan, dikenai PPh yang bersifat final. Berdasarkan Pasal 4 ayat (1), tarifnya sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan.

Jumlah bruto tersebut mencakup seluruh jumlah yang dibayarkan atau diakui sebagai utang oleh penyewa berkaitan dengan tanah dan/atau bangunan yang disewa. Cakupannya termasuk biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan, dan fasilitas lainnya, baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun disatukan dengan perjanjian sewa.

Biaya dihitung dari jumlah bruto sehingga biaya yang dikeluarkan pemilik untuk memperoleh penghasilan sewa tidak mengurangi dasar pengenaan PPh final tersebut. Fasilitas bagian peredaran bruto usaha sampai dengan Rp500 juta yang tidak dikenai PPh bagi wajib pajak orang pribadi juga tidak berlaku atas penghasilan kontrakan. Penghasilan sewa tanah dan/atau bangunan telah dikenai PPh final berdasarkan ketentuan tersendiri, yaitu PP 34/2017.

Siapa yang Memotong atau Membayar Pajaknya?

Apabila penyewa bertindak atau ditunjuk sebagai pemotong PPh, misalnya badan pemerintah atau subjek pajak badan dalam negeri, PPh final dipotong oleh penyewa. Penyewa kemudian memberikan bukti pemotongan kepada pemilik atau pihak yang menyewakan.

Apabila penyewa bukan pemotong PPh, misalnya orang pribadi yang tidak ditunjuk sebagai pemotong, pemilik atau pihak yang menyewakan wajib membayar sendiri PPh final yang terutang. Pemotongan atau pembayaran tersebut tetap harus dilaporkan sesuai dengan ketentuan administrasi perpajakan yang berlaku.

Contohnya, Bu Rina menyewakan sebuah rumah kepada orang pribadi selama satu tahun dengan nilai sewa Rp24 juta. Penyewa tersebut bukan pemotong PPh. PPh final yang terutang adalah 10% × Rp24 juta = Rp2,4 juta. Karena penyewa tidak melakukan pemotongan, Bu Rina wajib membayar sendiri PPh final tersebut dan melaporkan penghasilan sewanya pada bagian penghasilan yang dikenai PPh final dalam SPT Tahunan.

Mengapa Rumah Kos Berbeda?

Pasal 2 ayat (3) PP 34/2017 mengecualikan penghasilan dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya dari PPh final atas persewaan tanah dan/atau bangunan. Penjelasan pasal tersebut menyebutkan bahwa jasa pelayanan penginapan antara lain meliputi kamar, asrama untuk mahasiswa atau pelajar, asrama atau pondok pekerja, dan rumah kos.

Ini artinya penghasilan dari rumah kos tidak dikenai PPh final 10% berdasarkan PP 34/2017. Pengecualian tersebut bukan berarti penghasilan rumah kos bebas pajak. Penghasilannya tetap diperlakukan sebagai penghasilan usaha dan dikenai PPh sesuai dengan skema yang berlaku bagi pemiliknya.

PP 20 Tahun 2026 menjelaskan bahwa  wajib pajak orang pribadi yang memenuhi persyaratan dapat menggunakan tarif PPh final 0,5% apabila keseluruhan peredaran bruto yang diperhitungkan sesuai ketentuan tidak melebihi Rp4,8 miliar dalam satu tahun pajak. Bagi wajib pajak orang pribadi yang memenuhi ketentuan tersebut, bagian peredaran bruto usaha sampai dengan Rp500 juta dalam satu tahun pajak, yang dihitung secara kumulatif, tidak dikenai PPh. Apabila persyaratannya tidak terpenuhi, penghasilan rumah kos mengikuti ketentuan PPh umum atau skema lain yang sesuai.

Kontrakan atau Rumah Kos?

Penjelasan PP 34/2017 menyebut kamar di dalam sebuah rumah sebagai contoh sebagian bangunan yang dapat disewakan. Pada saat yang sama, penjelasan tersebut juga memasukkan kamar dan rumah kos sebagai jasa pelayanan penginapan. Nama yang dipakai pemilik, cara pembayaran bulanan atau tahunan, serta ada atau tidaknya perabot tidak dapat dijadikan satu-satunya dasar klasifikasi apakah ini kontrakan atau rumah kos. Penentuan perlu melihat keadaan sebenarnya dan keseluruhan pola transaksi.

Contoh sederhananya, rumah kos diibaratkan satu rumah dibagi menjadi sepuluh kamar. Setiap kamar ditempati orang yang berbeda, sedangkan kamar mandi dan dapur digunakan bersama. Pengelola menetapkan tata tertib, mengelola pergantian penghuni, dan menerima pembayaran per kamar.

Kontrakan diibaratkan satu bangunan terdiri atas sepuluh unit mandiri. Setiap unit memiliki akses masuk, kamar mandi, dapur, dan meter listrik tersendiri, kemudian diserahkan secara eksklusif kepada masing-masing penyewa berdasarkan perjanjian jangka panjang. Pemilik hanya melakukan pemeriksaan dan perbaikan sewajarnya.

Jumlah sepuluh kamar atau unit dalam kedua contoh tersebut bukan ambang batas untuk menentukan perlakuan PPh pusat. Apabila keadaan sebenarnya masih berada di antara kedua pola tersebut, pemilik perlu menelaah kontrak dan praktik usahanya secara menyeluruh serta dapat berkonsultasi dengan kantor pajak tempat terdaftar.

Aturannya Lama, Kewajibannya Tetap Ada

PPh atas penghasilan kontrakan bukan jenis pajak baru. PP 34/2017 telah berlaku sejak 2 Januari 2018. Ada atau tidaknya program pengawasan khusus merupakan persoalan administrasi dan tidak mengubah dasar pemajakan yang telah ditetapkan dalam peraturan.

Pemilik kontrakan perlu memastikan nilai sewa, biaya terkait, bukti pemotongan atau pembayaran, dan pelaporannya telah sesuai. Pemilik rumah kos juga tidak boleh mengartikan pengecualian dari PPh final sewa 10% sebagai pembebasan dari seluruh PPh. Keduanya sama-sama dapat menimbulkan kewajiban pajak, tetapi dasar dan cara pengenaannya berbeda.

*)Artikel ini merupakan pendapat pribadi penulis dan bukan cerminan sikap instansi tempat penulis bekerja.

Konten yang terdapat pada halaman ini dapat disalin dan digunakan kembali untuk keperluan nonkomersial. Namun, kami berharap pengguna untuk mencantumkan sumber dari konten yang digunakan dengan cara menautkan kembali ke halaman asli. Semoga membantu.