Selasa, 25 Juni 2013 - 11:14

Oleh Anandita Budi Suryana, Pegawai Direktorat Jenderal Pajak

Developer properti membantah pelaporan pajak properti menggunakan dasar harga transaksi sebenarnya dan bukan Nilai Jual Obyek Pajak. Bukti konkret penggunaan NJOP untuk penghitungan pajak transaksi muncul dari developer di Depok dan Semarang.

Ketentuan untuk pajak transaksi properti, bahwa harga bisa menggunakan harga transaksi pasar properti atau  harga NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) jika tidak diketahui harga pasaran yang wajar. Nilai transaksi pasti berbeda dengan NJOP. NJOP hanya menghitung harga tanah sesuai pasaran dan harga bangunan sesuai dengan bahan bangunan dan upah pekerja yang digunakan.

Sedangkan nilai transaksi memasukkan unsur keuntungan developer dan emotional price. Unsur emotional price ini mendongkrak harga properti melebihi nilai tanah dan bangunannya. Contohnya transaksi sekavling tanah di kawasan SCBD Jakarta Selatan seluas 9.700 meter dijual pada harga Rp.193 juta per meter. Jauh melampaui NJOP bahkan nilai taksiran appraisal swasta yang menilai di kisaran Rp.112 juta per meter.

Fakta mengejutkan muncul dari sidang kasus simulator SIM (18/06/2013), dimana ada penjualan rumah mewah oleh developer kepada terdakwa, seharga Rp.7,1 milyar di Semarang namun di akta notaris hanya tertulis Rp.940 juta atau ada selisih harga Rp.6,1 milyar. Atas transaksi ini ada potensi PPN (Pajak Pertambahan Nilai) yang harus disetor 10 persen dikali Rp.6,1 milyar atau Rp.610 juta. Kekurangan lain PPh (Pajak Penghasilan) final sebesar 5 persen dikalikan Rp.6,1 milyar atau Rp.300 juta. Total kekurangan pajak senilai Rp.900 juta. Jika developer ini menjual ratusan unit rumah mewah, kerugian negara bisa mencapai puluhan milyar rupiah dari satu proyek perumahan.

Hal ini membantah pernyataan asosiasi developer bahwa semua developer telah membayar pajak sesuai ketentuan, dan tidak ada developer yang melaporkan transaksi senilai NJOP. Bagi developer mustahil kalau tidak tahu harga pasaran properti karena ini core business perusahaan. Penggunaan nilai NJOP untuk  transaksi developer, bukan karena ketidaktahuan aturan pajak, namun tindakan kriminal menyembunyikan nilai omset untuk penghindaran pajak (tax evasion). Kejadian ini tidak hanya developer di Semarang.

Ini diperkuat fakta lain di Depok, terdakwa simulator SIM juga membeli rumah seharga Rp.2,65 milyar namun di akta jual beli hanya tertulis Rp.784 juta atau ada selisih Rp.1,9 milyar. Potensi PPN yang belum disetor adalah 10 persen dikali Rp.1,9 milyar atau Rp.190 juta dan PPh final 5 persen dikali Rp.1,9 milyar atau Rp.85 juta. Total pajak kurang dibayar developer sebesar Rp.275 juta dari satu unit rumah saja. 

Kecurangan pajak properti menjadi masalah berulang karena perangkat pengawasan masih ada lubang. Pada sisi nilai transaksi properti, nilai acuan yang ada untuk properti hanya NJOP, yang notabene digunakan untuk pengenaan Pajak Bumi Bangunan (PBB). Harga NJOP jika disamakan dengan nilai pasar akan memberatkan warga yang membayar PBB setiap tahun. Apalagi sejak tahun 2011, NJOP untuk wilayah desa dan kota dikelola oleh Pemda, dan Ditjen Pajak tidak bisa mengintervensi penetapan NJOP tersebut. Celakanya pembayaran PPh dan PPN transaksi properti oleh wajib pajak sering menggunakan angka NJOP. Pada sisi PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), belum semua PPAT melaporkan harga transaksi properti sebenarnya.

Pengawasan Surat Setoran Pajak (SSP) PPh pengalihan properti juga terkendala akibat ketiadaan data rinci properti di Ditjen Pajak, sejak PBB pedesaan dan perkotaan dikelola Pemda. Ditjen Pajak bisa saja memeriksa transaksi properti pada developer, namun koreksi harga transaksi ini belum tentu bisa diupdate ke data NJOP PBB yang dikelola Pemda. Akibatnya jika properti tersebut pada tahun-tahun mendatang dialihkan ke pembeli lainnya, kemungkinan NJOP yang tidak update akan digunakan sebagai dasar pelaporan pajak transaksi properti.

Problem lainnya adalah peran makelar properti. Developer biasanya menjual properti harga diskon ke broker properti tanpa akta peralihan hak, hanya kuasa menjual, sehingga belum terkena pajak, walaupun sudah ada pembayaran dari broker kepada developer. Proses ini bisa berulang sampai ke beberapa broker, nantinya akta jual beli dibuat pembeli terakhir dengan developer. Lubang hukum juga dengan modus penyewaan properti, umumnya strata title building, dalam jangka panjang antara 75-99 tahun. Dengan dalih penyewaan, akibatnya tidak ada akta jual beli sehingga pembeli bebas  pajak dan developer tidak perlu membayar PPN dan PPh. Padahal setelah 75 tahun, apartemen/rumah susun akan dirobohkan karena sudah tua dan berbahaya.

Agar bisa menangkis kecurangan pajak properti, ada beberapa langkah yang perlu dipikirkan. Pertama, mengingatkan kewajiban notaris sesuai Peraturan PemerintanP No.48/1994 untuk memvalidasi surat setoran pajak PPh ke kantor pajak. Validasi untuk memastikan kebenaran penyetoran pajak ke kas negara, namun juga kebenaran nilai transaksi sesuai fakta harga transaksi sebenarnya.

Kedua, perlu ada alternatif daftar acuan harga properti yang berbeda dengan NJOP, khusus untuk penetapan pajak PPh dan PPN. Harga acuan properti bisa diperbarui per 6 bulan dengan menggunakan data property agent dan data penawaran developer. NJOP hanya digunakan untuk pengenaan PBB dan NJOP diupdate maksimal setahun sekali serta kewenangan Pemda sehingga tidak akurat digunakan untuk penetapan PPh dan PPN.

Ketiga, peninjauan aturan Surat Edaran Kepala BPN Nomor SE No. 5/SE/IV/2013 yang menyebutkan notaris dan pemohon hak tidak perlu melakukan validasi surat setoran pajak dan cukup dengan membuat surat pernyataan telah menyetorkan pajak. Seharusnya pemohon hak dan notaris PPAT harus menunjukkan bukti validasi setoran PPh dari kantor pajak.

Keempat, aturan hukum kepemilikan properti bisa beralih dengan adanya surat kuasa menjual  broker properti dan surat penyewaan jangka panjang sehingga atas peralihan tersebut bisa dikenakan BPHTB, PPN dan PPh.

Kelima, perlu ada sharing data NJOP PBB dari Pemda ke Ditjen Pajak secara periodik. Acuan NJOP per unit properti digunakan untuk membuat database harga properti bagi pengenaan pajak selain PBB.

Keenam, jangka panjang perlu ada revisi aturan kewajiban laporan developer ke PPATK, agar developer melaporkan semua  transaksi properti dengan akumulasi harga Rp.500 juta. UU No.8/2010 tentang Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana Pencucian Uang mewajibkan developer melaporkan transaksi properti bernilai minimal Rp.500 juta. Akibatnya ada penjual properti yang mengakali  sistem hard cash minimal 6 bulan atau cicilan per bulan hanya 90 jutaan untuk menghindari kewajiban pelaporan ke PPATK. Data PPATK menjadi bahan Ditjen Pajak menjaring pajak properti, sekaligus mengejar sumber penghasilan wajib pajak, apakah sudah terkena pajak atau belum?

*) Tulisan ini merupakan pendapat pribadi penulis dan bukan cerminan sikap instansi dimana penulis bekerja.